소액으로 수백억 원대 빌딩의 월세, 수억 원대 그림, 인기 가수의 음원 저작권료를 나눈다는 이야기가 증권 제도 안으로 들어오고 있습니다. 이 글은 그 권리가 무엇인지를 먼저 설명하고, 이어서 어디서 사고파는지, 장부를 어떻게 적는지, 원금과 시장 규모는 어떤지를 정리합니다.
건물 주인이 아니라, 수익을 나눠 갖는 일입니다
는 한 사람이 사기 어려운 비싼 자산을, 여러 사람이 비교적 적은 돈으로 나눠 살 수 있게 한 방식입니다. 10억 원짜리 건물에서 나오는 수익권을 100만 원짜리 1,000조각으로 나누면, 적은 돈으로 그 일부에 참여할 수 있습니다. 건물을 물리적으로 자르는 일은 아닙니다. 그 자산에서 나오는 수익을 가질 권리를 나누는 것이고, 이렇게 나눈 권리를 증권이라고 합니다. 주식과 채권도 증권의 한 종류입니다.
건물을 샀다고 해서 부동산 등기부에 내 이름이 올라가는 것도 아닙니다. 공동 소유자가 되는 대신, 그 자산에서 나오는 수익을 나눠 가질 권리를 취득합니다. 법률상 이름은 이거나 입니다.
수익은 두 갈래입니다. 임대료나 음원 저작권료처럼 꾸준히 나오는 돈은 지분만큼 배당하고, 자산 가격이 오르면 팔아서 차익을 나눕니다. 100억 원짜리 빌딩에 100만 원을 넣으면 지분은 0.01%(100만 ÷ 100억)입니다. 그 건물 임대료에서 관리비와 세금을 뺀 순이익을 이 비율만큼 받습니다. 나중에 건물이 120억 원에 팔리면 매각 차익 20억 원도 같은 비율이라, 내 몫의 차익은 20만 원입니다. 가격이 내리거나 공실이 나면 배당이 줄고 원금도 줄어듭니다. 시장 상황에 따라 손해를 볼 수 있고, 예금처럼 원금이 보장되는 상품이 아닙니다.
조각을 낸 수만큼 증권을 발행하므로, 증권을 더 많이 가진 투자자가 배당도 더 받습니다. 주식을 많이 가진 사람이 배당을 더 받는 것과 같습니다. 플랫폼은 투자할 사람을 모으고, 자산을 골라 사들이고, 수익이 날 때까지 관리합니다. 그 대가로 수수료를 받습니다.
대상은 부동산, 미술품, 한우, 경주마 같은 실물부터 음원 저작권 같은 권리까지 넓습니다.
이 자산들의 공통점은 가격이 주식이나 채권처럼 수시로 움직이고, 자산을 유지하는 데 비용이 든다는 점입니다. 건물 유지·보수, 미술품 보관, 동물 사육이 그 비용입니다. 지금은 발행과 유통을 한 플랫폼이 같이 하는 경우가 많습니다. 음악·미술·부동산마다 앱에 따로 가입해야 하고, A플랫폼에서 산 조각을 B플랫폼에서 팔기는 어렵습니다. 창구가 나뉘어 들어가기 어렵고, 팔아 현금으로 바꾸기도 어렵다는 지적이 여기서 나옵니다.
이 수익권의 법률상 이름은 둘로 나뉩니다.
- : 부동산·음원처럼 신탁할 수 있는 자산을 신탁하고, 그 수익권을 증권으로 나눕니다. 샌드박스에서 실제 발행이 이뤄진 쪽입니다.
- : 신탁을 거치지 않고 공동사업의 손익을 나눕니다. 지금까지 나온 것은 핵심 자산에 공동소유를 설정하는 공유지분형입니다. 증권을 계좌에서 옮겨도 민법상 지분 변경이 따로 필요해 유통이 막힌다는 지적이 있습니다. 금융위는 이 유통 문제와, 순수 사업형 투자계약증권의 투자자 보호 기준을 연구용역으로 남겨 두었습니다.
창구를 하나로 모으려는 설계는 이미 나와 있었습니다. 주식처럼 플랫폼은 발행에 집중하고, 사고파는 유통은 별도 증권 시장으로 옮기는 그림입니다. 어느 증권사에서 발행한 주식이든 한국거래소에서 사고팔 수 있는 구조와 같습니다. 금융위는 2023년 2월, 발행·인수·주선한 증권을 그 발행인이 직접 유통하면 이해상충이 생긴다고 보고 발행과 유통의 분리를 원칙으로 뒀습니다. 한국거래소가 준비하던 은, 요건을 갖춘 조각투자 상품을 올리고 투자자가 쓰던 증권사 앱에서 오전 9시~오후 3시 30분 주식처럼 매매하는 시장이었습니다. 기록은 블록체인이 아니라 이었습니다. 상장처럼 거래가 많은 시장은 분산원장 처리 속도에 한계가 있어, 전자증권으로 바꿔 기존 매매·청산·결제 인프라를 쓰도록 한 설계입니다. 10월 6일 모의시장, 11월 16일 정식 개장으로 예고됐고 주문은 지정가만이었습니다.
그 일정은 열리기 전에 밀렸습니다. 2026년 9월 30일 거래소는 모의시장을 연기했고, 정식 개장도 같이 밀렸습니다. 공식 설명은 “시장 상황을 감안한 것”이고, 새 날짜는 나오지 않았습니다. 2023년 12월 혁신금융서비스 지정 때도 상품 확보 때문에 일정이 늦어진 적이 있고, 이번에도 신규 상품 공급이 충분하지 않다는 지적이 업계에서 나옵니다.
같은 권리를 다른 장부에 적으면 토큰증권이 됩니다
시장에서는 조각투자와 을 같은 말로 쓰는 경우가 많습니다. 국내 제도 논의는 2023년 샌드박스 이후 약 3년 동안 이 조각투자에 머물러 있었습니다. 권대영 금융위 부위원장은 2026년 9월 4일 “토큰증권을 조각투자에만 머물게 하지 않겠다”고 말했습니다. 그 말은 이번 가을에 일반 투자자 계좌로 삼성전자 토큰이 들어온다는 뜻이 아닙니다. 기록 방식을 주식·채권·펀드까지 넓히되, 권리 관계가 단순한 조각과 기관 사모부터 시스템을 붙이겠다는 뜻입니다.
증권은 내용과 형태로 나뉩니다. 금융위는 2023년 2월 내용을 음식에, 발행 형태를 그릇에 비유했습니다. 그릇이 바뀌어도 음식은 그대로라, 발행 형태가 달라도 증권의 본질은 변하지 않습니다. 권리가 증권이면 공시, 인허가, 불공정거래 금지가 그대로 적용됩니다. 아무 그릇이나 쓸 수도 없습니다. 권리 추정처럼 법적 효력을 갖춘 형태만 재산권을 보호합니다.
음식 쪽, 곧 내용은 둘로 갈립니다. 주식·채권·파생결합증권(ELS)·증권예탁증권(DR)은 정형적 증권입니다. 비금전신탁 수익증권과 투자계약증권은 나중에 등장한 비정형적 증권입니다. 그릇 쪽, 곧 형태는 종이 실물에서 전자증권으로, 다시 토큰증권으로 이어집니다. 토큰증권은 에 자본시장법상 증권을 디지털로 적은 형식이고, 공식 명칭은 “분산원장등록주식등”입니다. 2026년 1월 15일 국회를 통과한 개정 전자증권법·자본시장법은 2027년 2월 4일 시행됩니다. 음식에 맞는 그릇을 고르는 일이라, 주식·채권을 토큰으로 담을 수도 있고 조각투자 증권을 기존 전자증권으로 찍을 수도 있습니다.
비정형 증권을 소액으로 낼 때는 증권사가 한곳에 모아 관리하는 전자증권이 잘 맞지 않는다고 금융위는 봤습니다. 전자증권은 표준화된 주식·채권을 대량으로 발행하고 거래하는 데 맞춰져 있습니다. 토큰증권은 발행인이 다양한 조건의 권리를 분산원장과 스마트계약으로 적고, 존속 기간이 짧은 계약도 지우기 쉽게 하려는 형식입니다. 발행과 거래에 별도의 가상자산이 필요하지 않아야 한다는 요건도 붙어 있습니다.
그래서 같은 음원 조각도 기존 전자증권으로 찍히면 토큰증권이 아닙니다. 반대로 상장주식이나 채권도 분산원장에 찍히면 토큰증권이 됩니다. 토큰은 코인 현물이 아니라, 증권 계좌부를 여러 참여자가 같이 적는 형식입니다. 참여자들은 암호화 기술로 거래 정보를 검증하고, 합의한 원장을 함께 관리합니다. 장부에는 소유자와 거래 기록이 남아, 투자자는 그 조각의 수익권을 갖고 있다는 사실을 이 기록으로 증명합니다. 예탁결제원과 증권사 등이 발행·유통 정보를 공동으로 기재하고, 자산에 따라 예탁결제원이 같은 정보를 함께 보관하기도 합니다.
분산원장으로 찍어도 전자증권법의 투자자 보호는 전자증권과 같습니다. 계좌부에 오른 사람은 적법한 권리자로 추정되고, 그 기록은 제3자에게도 대항할 수 있습니다. 예탁결제원은 그 증권이 양도될 수 있는지, 권리자마다 내용이 같은지, 법령에 어긋난 발행이 아닌지를 심사합니다. 투자자에게 배정된 수량과 발행 총량을 비교해, 어긋나면 정정하거나 초과분을 해소합니다. 무단 삭제와 사후 변경을 기술적으로 어렵게 만듭니다. 심사가 없어지거나 위조가 원천적으로 불가능해진다는 뜻은 아닙니다.
권리가 증권인지는 계약, 약관, 광고의 실질로 봅니다. 판단하고 규제를 지킬 책임은 발행·유통하는 쪽에 있습니다. 사업 지분이나 성과에 따른 배당, 잔여재산 분배가 있으면 증권일 가능성이 높고, 발행인이 없거나 지급결제용으로 가치를 유지하며 상환을 약속하지 않으면 가능성이 낮다고 금융위는 예시했습니다. 해외에서 발행해도 국내 투자자에게 청약을 권유하면 자본시장법이 적용됩니다.
두 형식은 이렇게 갈립니다.
- 전자증권은 예탁결제원 전산망에 소유를 적습니다. 이미 주식 시장이 쓰는 인프라라, 11월에 열리려던 신종증권시장도 이 방식이었습니다. 규모가 크고 권리 관계가 정형화된 자산에 맞춰져 있어, 웹툰 판권이나 영화 제작비처럼 작은 자산을 쪼개 올리기는 어렵습니다.
- 토큰증권은 같은 권리를 분산원장에 적습니다. 권리 관계가 단순한 조각은 이 장부에 올리기 쉬워, 웹툰 판권·한우·영화 제작비처럼 지금까지 증권으로 다루기 어려웠던 자산이 후보로 거론됩니다. 기초자산이 적격한지, 부실이 빠졌는지는 모범규준으로 그대로 봅니다.
인프라는 한 번에 바꾸지 않습니다. 기존 전자증권은 발행·유통·권리 관리 시스템(e-SAFE)이 이미 있습니다. 토큰증권은 증권사가 분산원장을 만들고 예탁원 시스템과 잇는 작업이 필요합니다. 주식은 의결권, 배당, 증자·감자처럼 권리 종류가 많아, 조각투자보다 이 연결이 무겁습니다. 금융위는 그래서 세 단계로 나눴습니다.
- 2027년 2월, 1단계. 펀드·채권은 기관투자자 전용 사모 머니마켓펀드(MMF)와 사모사채만 토큰으로 발행합니다. 주식은 전자증권으로 발행된 비상장주식을 예탁원이나 신탁업자에 맡기고, 그 수익권을 토큰으로 발행하는 신탁 방식입니다. 의결권 같은 주식의 권리는 기존 전자증권 시스템에 남고, 토큰 장부에는 수익증권 권리만 올라갑니다. 조각투자는 권리 관계가 단순하고 규모가 작아, 1단계부터 공모 조각투자증권의 토큰화가 허용됩니다.
- 2단계. 1단계의 안정성과 수요를 본 뒤 공모 증권 토큰화로 범위를 넓힙니다. 시점은 미리 고정하지 않았습니다.
- 3단계. 등을 결제수단으로 붙여 온체인 결제를 구현합니다. 토큰증권 장부와 스테이블코인 장부를 잇는 상호운용 기술이 필요하고, 스테이블코인 법제화 속도에 따라 시점이 달라집니다.
상장주식을 토큰으로 거래하는 실험은 이 단계와 별도로, 뉴욕증권거래소·나스닥 파일럿을 참고해 한국거래소 중심의 시범으로 병행한다고 밝혔습니다. 미국 사모 MMF 토큰 BUIDL, 홍콩 녹색국채 토큰화가 정형증권을 먼저 토큰화한 사례로 언급됐습니다. 2027년 2월에 처음 토큰으로 찍히는 것은 기관 전용 사모 MMF·사모사채, 신탁 방식 비상장주식, 그리고 공모 조각투자증권입니다.
조각투자 상품 자체도 넓어집니다. 2023년 12월 샌드박스 가이드라인은 여러 자산을 하나로 묶는 와, 장래매출채권처럼 아직 확정되지 않은 기초자산을 막았습니다. 이번 모범규준은 조건부 허용입니다. 같은 종류이고, 묶는 기준과 목적이 분명하고, 부실자산이 들어가지 않으며, 자산별 정보를 구분해서 보여 주면 여러 기초자산을 하나의 조각투자증권으로 발행할 수 있습니다. 조선일보가 든 예는 특정 가수의 대표곡이나 앨범 단위로 음원 저작재산권을 묶는 방식입니다. 가까운 장래에 발생할 것이 예상되고 신용보완이 있는 장래매출채권도, 같은 논리로 허용 대상에 들어갑니다. 이 모범규준은 토큰 발행을 기다리지 않고, 지금 전자증권 형태 조각투자에도 바로 적용합니다.
청약과 거래에는 한도가 붙습니다. 일반투자자 1인 청약한도는 기초자산마다 다르지만, 표준 예시는 3,000만 원과 발행금액의 5% 중 작은 금액입니다. 장외거래소에서는 거래소별 연간 한도가 1억 원입니다. 총매수에서 총매도를 뺀 금액이라, 사고팔기를 반복해도 순매수가 1억 원 안에 있으면 됩니다.
발행인이 직접 고객 증권계좌를 관리하는 발행인 계좌관리기관도 토큰증권에 한해 생깁니다. 등록 자기자본은 40억 원이고, 계좌관리·내부통제·전산 전문인력이 필요합니다. 조각투자 발행 스몰라이선스(비금전신탁 수익증권 투자중개업)를 받은 곳은 이 등록 없이도 계좌관리기관이 될 수 있는 자격이 생깁니다. 실제 계좌를 열려면 예탁원과 시스템을 잇는 일은 따로 필요합니다. 요건을 갖추지 못해도 발행이 막히지는 않습니다. 증권사를 통해 토큰증권으로 발행할 수 있고, 그때도 전자증권과 같은 투자자 보호가 적용됩니다.
6,400억 원에서 보는 2030년
적은 돈으로 건물, 그림, 음원처럼 한 번에 사기 어려운 자산에 나눠 넣을 수 있는 점은 맞습니다. 그다음에 볼 것은 기초자산과 팔릴 자리입니다. 분산원장에 올랐다는 사실만으로 공실, 음원 재생 감소, 미술품 보관 비용이 사라지지 않습니다. 부동산·미술품 값이 빠지면 원금을 전부 잃을 수 있습니다. 삼성전자나 SK하이닉스처럼 원하는 가격에 바로 팔리는 시장도 아닙니다. 거래량이 얇으면 돈이 급할 때 현금화가 늦어지므로, 생활비로 곧 쓸 돈보다 여유 자금에 가깝습니다. 한국은행은 유통량이 충분히 쌓이지 않으면 가격이 제대로 형성되지 않고, 그 공백이 투자자 신뢰를 깎는다고 봤습니다.
규모도 아직 작습니다. 한은 집계로 2026년 1월 국내 조각투자 누적은 약 6,400억 원입니다. 한국일보는 같은 시기 글로벌 토큰증권 시장(3월 말 약 504억 달러, 약 70.5조 원)과 견주면 1% 수준이라고 전했습니다.
2030년 숫자는 시나리오가 둘입니다. 하나금융경영연구소는 2023년 2월, 자산 토큰화가 넓게 열리면 2026년 119조 원, 2030년 367조 원(당시 GDP의 14.5%)까지 커질 수 있다고 봤습니다. 119조 원은 그 시나리오가 2026년에 도달한다고 본 지점입니다. 한국IR협의회는 2026년 3월, 현행 자본시장법 범위의 기관 추정은 현재 3조 원 이하, 2030년 30~60조 원이고 367조 원은 실물자산까지 넓게 잡은 시나리오라고 구분했습니다. 청약 표준 예시(3,000만 원과 발행액의 5% 중 작은 쪽)와 장외 순매수 1억 원은 투자자 보호 장치이지, 그 성장을 보장하는 한도가 아닙니다.
정리하면
를 해도 건물 등기부에 이름이 오르지는 않습니다. 취득하는 것은 임대료와 매각 차익을 지분만큼 나눠 가질 권리입니다. 100억 원 빌딩에 100만 원을 넣으면 그 권리는 0.01%이고, 건물이 120억 원에 팔리면 차익 가운데 20만 원이 내 몫입니다. 가격이 내리거나 공실이 나면 배당과 원금이 함께 줄어듭니다.
그 권리를 종이, , 중 어디에 적느냐가 발행 형태입니다. 은 그중 분산원장에 적는 형식입니다. 증권사 앱에서 주식처럼 거래하려던 은 2026년 9월 30일 개장이 연기됐고, 개정법은 2027년 2월 4일 1단계부터 시행됩니다. 2단계와 3단계의 시점은 아직 없습니다.
국내에서 집계된 조각투자 누적은 2026년 1월 약 6,400억 원입니다. 119조 원과 367조 원은 토큰화가 넓게 열린다는 시나리오이고, 현행 제도 범위의 2030년 추정은 30~60조 원입니다. 적은 돈으로 들어갈 수 있어도, 기초자산 가격과 거래량이 수익과 현금화를 가릅니다.